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Fonds de travaux en copropriété : dix ans, cotisations et PPT, quelles sont les règles ?
Fonds de travaux en copropriété : dix ans, cotisations et PPT, quelles sont les règles ?
Le fonds de travaux permet aux copropriétés d’anticiper le financement des études et des travaux nécessaires à l’immeuble. Son fonctionnement a évolué avec la loi Climat et Résilience : obligation à partir de dix ans, nouvelles règles de calcul lorsqu’un plan pluriannuel de travaux est adopté et conditions précises de suspension des cotisations.
Ces dispositions sont désormais applicables à toutes les copropriétés concernées, quel que soit leur nombre de lots.
Une obligation à partir de dix ans après la réception des travaux
Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le Syndicat des copropriétaires doit constituer un fonds de travaux au terme de dix ans à compter de la réception des travaux de construction de l’immeuble.
Ce délai remplace l’ancien seuil de cinq ans. Le nouveau régime est entré en application progressivement entre 2023 et 2025, selon la taille des copropriétés.
Le point de départ est la réception des travaux de construction. Il ne faut donc pas retenir automatiquement la date de première assemblée générale, de première vente ou de remise des clés d’un logement.
La constitution du fonds résulte de la loi : l’assemblée générale ne peut pas librement écarter cette obligation lorsque ses conditions sont réunies.
À quoi peut servir le fonds de travaux ?
L’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit quatre catégories de dépenses :
- L’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux et, le cas échéant, du diagnostic technique global.
- La réalisation des travaux inscrits dans le plan pluriannuel adopté par l’assemblée générale.
- Les travaux urgents décidés par le Syndic dans les conditions prévues par la loi.
- Les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la santé et à la sécurité de ses occupants ainsi qu’aux économies d’énergie, même lorsqu’ils ne figurent pas dans le plan adopté.
Le fonds de travaux ne finance pas les dépenses courantes de fonctionnement et d’entretien relevant du budget prévisionnel.
Son utilisation fait l’objet d’une décision de l’assemblée générale, à la majorité applicable à la dépense concernée. L’affectation doit respecter les parties communes spéciales et les clés de répartition des charges.
Sans PPT adopté : une cotisation minimale de 5 %
En l’absence de plan pluriannuel de travaux adopté, la cotisation annuelle représente au moins 5 % du budget prévisionnel.
Pour un budget prévisionnel de 100 000 €, le minimum annuel est donc de 5 000 € pour l’ensemble de la copropriété.
L’assemblée générale peut décider d’un montant supérieur afin de préparer les dépenses futures.
Étude commandée ou PPT adopté : une distinction essentielle
Commander une étude, faire réaliser un projet de plan pluriannuel de travaux ou présenter ce document à l’assemblée générale ne déclenche pas, à lui seul, le second minimum de cotisation.
Il faut distinguer :
- Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) : l’étude identifie les besoins, estime les coûts et propose un calendrier.
- Le plan pluriannuel de travaux (PPT) adopté : l’assemblée générale approuve tout ou partie du programme proposé.
C’est l’adoption du plan qui modifie le calcul de la cotisation minimale. Lorsque l’assemblée n’adopte qu’une partie du projet, la référence est le montant des travaux figurant dans le plan effectivement adopté.
Avec un PPT adopté : retenir le plus élevé de deux montants
La cotisation annuelle doit respecter simultanément deux minimums :
- 5 % du budget prévisionnel ;
- 2,5 % du montant des travaux prévus dans le PPT adopté.
Il faut retenir le montant le plus élevé, sans additionner les deux.
Exemple : le budget prévisionnel est de 100 000 € et le PPT adopté prévoit 400 000 € de travaux.
Le premier minimum est de 5 000 €. Le second est de 10 000 €. La cotisation annuelle minimale au fonds de travaux est donc de 10 000 €.
Les 2,5 % portent sur le montant des travaux du plan adopté, et non uniquement sur les travaux programmés pour l’année en cours.
Le lancement des travaux ne supprime pas la cotisation
Le démarrage des travaux n’arrête pas automatiquement l’alimentation du fonds.
Les copropriétaires peuvent donc être appelés à verser, au cours d’une même période :
- Les provisions du budget prévisionnel.
- Les appels de fonds destinés aux travaux votés.
- La cotisation annuelle obligatoire au fonds de travaux.
Pour financer une opération, l’assemblée générale peut affecter tout ou partie du fonds disponible aux dépenses éligibles. Cela permet de réduire le complément à appeler auprès des copropriétaires.
Il faut ainsi distinguer l’utilisation de l’épargne déjà constituée et la poursuite de la cotisation annuelle : utiliser le fonds ne dispense pas, par principe, de continuer à l’alimenter.
Dans quels cas les cotisations peuvent-elles être suspendues ?
L’article 14-2-1, II, prévoit que l’assemblée générale se prononce sur la suspension lorsque le montant du fonds dépasse le budget prévisionnel.
Lorsqu’un PPT a été adopté, une seconde condition s’ajoute : le fonds doit également dépasser 50 % du montant des travaux prévus dans ce plan.
Les deux seuils sont donc cumulatifs en présence d’un PPT adopté.
Exemple : avec un budget prévisionnel de 100 000 € et un PPT de 400 000 €, le fonds doit dépasser 100 000 € et 200 000 €. C’est donc au-delà de 200 000 € que les deux conditions sont réunies.
La suspension n’est pas automatique. Elle nécessite une décision de l’assemblée générale, à inscrire dans une résolution spécifique.
Les anciennes dispenses ne doivent plus figurer dans les résolutions
Le régime actuel ne reprend plus :
- La possibilité, pour une copropriété de moins de dix lots, de renoncer au fonds par une décision unanime.
- La dispense de fonds de travaux fondée sur un diagnostic technique global ne prévoyant aucun besoin de travaux pendant dix ans.
Un tel diagnostic peut, dans les conditions de l’article 14-2, dispenser d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux. Cette dispense concerne le projet de plan, et non le fonds de travaux.
Que deviennent les sommes en cas de vente ?
Les sommes versées au fonds sont attachées aux lots et entrent définitivement dans le patrimoine du Syndicat des copropriétaires.
Le Syndicat ne les rembourse pas au vendeur à l’occasion de la vente.
L’acquéreur et le vendeur peuvent toutefois convenir entre eux du versement d’un montant équivalent, en supplément du prix de vente. Cet accord ne constitue pas un remboursement par la copropriété.
Le suivi assuré par ORKAN MANAGEMENT
La préparation de l’assemblée générale doit permettre de rapprocher l’âge de l’immeuble, le budget prévisionnel, le contenu du PPT adopté et le solde disponible du fonds.
L’objectif est de présenter une cotisation conforme aux minimums légaux et un financement lisible : montant mobilisable sur le fonds, complément à appeler pour les travaux et maintien ou éventuelle suspension des cotisations.
Références juridiques
- Article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 : constitution, utilisation, cotisations et suspension du fonds de travaux.
- Article 14-2 : projet et adoption du plan pluriannuel de travaux.
- Article 10 : répartition des cotisations entre copropriétaires.
- Article 18 : obligations du Syndic et compte bancaire dédié.