Loi ELAN

LOI ELAN - LOI du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique

Telle que votée, elle n'impacte en l'état que très partiellement la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété.

Si quelques modifications sont d'ores et déjà apportées, l'article 215 de cette loi autorise le gouvernement à prendre, dans un délai de douze mois à compter de la promulgation de la loi ELAN, une première ordonnance relative aux mesures visant, à compter du 1er juin 2020, à améliorer la gestion des immeubles et à prévenir les contentieux, destinées :

— À redéfinir le champ d'application et à adapter les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 au regard des caractéristiques des immeubles en copropriété, de leur destination et de la taille de la copropriété, ainsi qu'à modifier les règles d'ordre public applicables à ces copropriétés.

— À clarifier, moderniser, simplifier et adapter les règles d'organisation et de gouvernance de la copropriété, celles relatives à la prise de décisions.

Le gouvernement est par ailleurs également autorisé à procéder par voie d'une autre ordonnance, qui devra être prise dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la promulgation de la loi ELAN et aura pour objet l'adoption de la partie législative d'un Code relatif à la copropriété des immeubles bâtis, afin de regrouper et organiser l'ensemble des règles régissant le droit de la copropriété.

Un projet de loi de ratification sera déposé devant le Parlement dans un délai de trois mois à compter de la publication de chacune des deux ordonnances.

L'ensemble du processus conduit donc à prévoir une réforme complète de la loi sur la copropriété pour le printemps 2020, et une adoption d'un Code de la copropriété pour le printemps 2021.

Article 17-1 -A - Participation à l'assemblée générale par visioconférence - Vote par correspondance (article 211 loi ELAN)

En attente d’un décret d’application

Il est inséré un article 17-1-A prévoyant à son alinéa 1 que les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Le nouvel article 17-1-A renvoie, en son alinéa 3, à un décret en Conseil d'État pour la définition des conditions d'identification des copropriétaires usant de moyens de communication électroniques pour participer à l'assemblée générale, ce qui constituera un élément déterminant pour la régularité des votes.

Le même article 17-1-A instaure, à l'alinéa 2, la possibilité pour les copropriétaires de voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée

générale, au moyen d'un formulaire.

Un décret en Conseil d'État déterminera les mentions du formulaire de vote par correspondance et de ses modalités de remise au syndic

Article 18 : Contenu minimal de ['extranet (article 205 loi ELAN)

En attente d’un décret d’application

La loi ALUR du 24 mars 2014 a ajouté une obligation pour un syndic professionnel de proposer un accès en ligne sécurisé pour les documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés.

Il est ajouté désormais, pour mieux encadrer le contenu de l'obligation au regard des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé, qu'une "liste minimale" en sera précisée par décret.

Article 18-1-1 - Obligation de signalement des marchands de sommeil (article 193 loi ELAN)

Ce nouvel article ajoute une obligation supplémentaire à la charge du syndic qui est celle de signaler au Procureur de la République les faits qui sont susceptibles de constituer une des infractions prévues aux articles 225-14 du Code pénal (conditions d'hébergement incompatibles avec la dignité humaine), L. 337-4 du Code de la santé publique mise à disposition de locaux insalubres), L. 123-3, L. 511-6 et L. 521-4 du Code de la construction et de l'habitation (locaux maintenus en état d'insécurité).

Article 19-2 - Exigibilité des provisions et sanctions à l'encontre des copropriétaires débiteurs (article 210 loi ELAN)

Les deux premiers alinéas de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sont modifiés.

Pour le premier alinéa qui visait jusqu'à présent le défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une provision au titre des charges courantes votées dans le cadre du budget prévisionnel (article 14-1), il se trouve ajouté de manière similaire ce même défaut de versement pour les dépenses relatives aux travaux non comprises dans le budget prévisionnel (article 14-2).

Désormais, c'est donc pour ces deux catégories de provisions qu'après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, deviendront immédiatement exigibles les autres provisions non encore échues,

« Ainsi que les sommes restées dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes" ce qui constitue aussi un rajout à l'article 19-2.

Article 21 - Pénalités à l'encontre du syndic pour défaut de transmission des pièces au conseil syndical (article 203 loi ELAN)

En attente d’un décret d’application

L'article 21 qui concerne le conseil syndical reconnaît à celui-ci, en son alinéa 6, le droit de prendre connaissance, et copie, de documents de toute nature se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.

Se faisant sans doute l'écho de difficultés que peuvent rencontrer les conseils syndicaux pour l'obtention de ces pièces, le législateur complète le -texte par la mise en place d'une sanction financière prévue dans les termes suivants :

"En cas d'absence de transmission des pièces, au-delà d'un délai d'un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard sont imputées sur les honoraires de base du syndic dont le montant minimal est fixé par décret".

Article 22-1 - Modifications relatives aux mandats en assemblée générale (article 211 loi ELAN)

Plusieurs modifications sont apportées à l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 au sujet de la question des mandats en assemblée générale.

Alors qu'un mandataire ne pouvait jusqu'à présent recevoir plus de trois délégations de vote que si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants ne dépassait pas 5 % des voix du syndicat, ce pourcentage est remplacé par un taux porté à 10 %.

La première consiste à reconnaître la faculté pour chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d'un lot de recevoir personnellement des délégations de vote.

La seconde, concerne la possibilité, résultant en vérité déjà du Code civil, accordée au mandataire désigné de subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat.

Puis, il est ajouté au troisième alinéa de l'article 22-1 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndic recevant des mandats sans indication de mandataire ne peut ni les conserver pour voter en son nom — ce qui va de soi — "ni les distribuer lui-même aux mandataires qu'il choisit.

Enfin, les deux derniers alinéas de l'article 22-1 sont remplacés pour être remaniés et complétés.

Il est ainsi indiqué que ne peuvent ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l'assemblée, le syndic, les ascendants et descendants du syndic

Article 42 - Délais de prescription, et de notification du procès-verbal d'assemblée générale (article 213 loi ELAN)

L'article 42 comporte deux modifications d'importance.

La première est le raccourcissement du délai de prescription pour les actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, qui se trouve ramené de dix ans à cinq ans, étant précisé que le point de départ est celui résultant de l'article 2224 du Code civil, soit "à compter du jour où le titulaire du droit a connaissance

La seconde modification est relative au délai dont dispose le syndic pour notifier le "procès-verbal" qui est désormais d'un mois.