La refonte des charges de l’immeuble est perçue par les copropriétaires comme le moyen de rectifier une répartition inéquitable. Cette volonté légitime de disposer d’une répartition des charges conformes à l’état de l’immeuble, établi selon des critères connus, se heurte à un processus de décision très contrat.
La loi du 10 juillet 1965 prévoit quelques cas pour lesquels une modification des charges ponctuelles sera possible :
En cas de division d’un lot.
Création ou annulation d’un lot.
Changement d’usage d’un lot ou encore de travaux d’amélioration.
La refonte globale quant à elle n’est possible que par décision unanime des copropriétaires ou par voie judiciaire.
Techniquement, la refonte des charges est une opération qui nécessite des interventions lourdes. Faute d’une documentation exploitable, quand elle existe, le mesurage complet de l’immeuble est indispensable.
Ces opérations sont contraignantes, mais permettent au syndicat des copropriétaires de disposer de plans de qualités numériques qui perdureront.
L’établissement des plans de l’immeuble doit donc être vu comme un investissement et non comme un coût induit par la refonte.
Le mesurage permettra d’identifier les discordances avec le règlement de copropriété tels des annexions de parties communes ou les changements d’usage, les changements de consistance ou les lots devenus parties communes, qui pourront alors être régularisées.
Ces modifications sont essentielles, car elles permettent de faire coïncider les charges avec l’état réel de l’immeuble.
En raison du processus de décision, il conviendra d’abord de démontrer la non-conformité de la grille actuelle avec les règles impératives de la loi.
Il ne s’agit pas de faire une simple comparaison entre la répartition actuelle et le nouveau calcul issu des mesurages, mais bien de démontrer l’absence de prise en compte d’un des critères imposés par la loi.
Cette première étape permet de justifier de la nécessité de procéder à un nouveau calcul. La nouvelle répartition des charges sera ensuite calculée sur une base certaine en application des critères légaux.
L’importance des budgets engagés au regard de la difficulté du processus de décision rend la refonte des charges aléatoires. Il revient au Syndic d’informer les copropriétaires sur les difficultés liées à cette opération.
Denis BRACHET
Géomètre-expert,
Président de la CNEC